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高增長高盈利低負債 越秀地產實現“不可能三角”

2020-03-18 來源:時代周報
 
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    “從數據來看,我是比較滿意的,尤其是核心凈利潤的增長。”3月10日,越秀地產通過電話會議的形式舉行2019年業績發布會,正在電話那端作全年報告的董事長林昭遠,言語中透露出喜悅。

    過去一年,越秀地產實現合約銷售金額約為721.1億元,超額完成全年目標;核心凈利潤約為35.1億元,同比上升24.8%;平均借貸成本4.93%,凈負債率74%,均低于行業平均水平;截至年底,公司持有現金約301.9億元,現金短債比達4.2,短期還債能力極強。

    克而瑞發布研報表示,越秀地產是次核心凈利潤增長普遍超券商預期8-20%,相信作為少數債券得到投資評級的中小規模房企, 公司股價亦會得到進一步的認可。興業證券發布研報維持越秀地產的“買入”評級,其稱2019年廣州地鐵入股越秀,雙方年內已合作落地3個軌交物業項目,總貨值700億元。隨著雙方合作項目數量持續增長,將為未來越秀業績穩步釋放提供基礎。 

    業績會上,越秀地產將2020年合約銷售目標定在802億元,增幅11.21%。林昭遠告訴時代周報記者,802億元的目標,已經綜合考慮到疫情的影響。“另外在投資上,公司總體的原則是保持合理的投資強度,保現金流,保杠桿,更好地把握住增儲的機會,獲取優質土地。”林昭遠續稱。

    里子和面子

    如果說規模是房企的面子,那么利潤便是房企的里子,是根本。有業內人士提出,今年行業一定會關注利潤排行榜,多過于規模排行榜。因為核心凈利潤能最好地體現一個企業為客戶創造價值的質量,是客戶用鈔票投票的結果,最真實。

    數據顯示,2019年,越秀地產毛利由83.93億元增至131.17億元,毛利率約為34.2%,同比上升2.4%;股東應占利潤約為34.8億元,同比上升27.7%;核心凈利潤約為35.1億元,同比上升24.8%。

    “從數據來看我是比較滿意的,特別是在核心凈利潤上,增長了近25%。”林昭遠在業績會稱。克而瑞也指出,越秀地產是次核心凈利潤增長普遍超券商預期8-20%。

    高利潤背后,則是因為越秀地產超前的土地儲備戰略。2019年,越秀地產通過“軌交+物業”模式、“集團孵化-地產購買”、國企合作、城市更新、產業勾地、公開市場招拍掛等多元化、特色化方式,以較低的溢價率在廣州、深圳杭州蘇州、成都等11個城市新增27幅土地,按權益計算建筑面積為521萬平方米。截至年末,公司總土地儲備為2387萬平米,同比增長23%。其中九成均分布在一二線城市,大灣區土地儲備占比為51.7%。 

    優質的土地儲備,為越秀地產的高質量發展提供了“彈藥”。2019年,越秀地產在大灣區累計實現合同銷售金額421.4億元,約占公司全年銷售的58.5%。其中,廣州市的合同銷售金額達到約366億元,同比上升21.2%。此外,“軌交+物業”模式的成功實施,也大大提升了越秀地產優質土地項目的獲取能力。截至目前,這一模式已為越秀地產增加土儲315萬平方米,約占公司總土地儲備的13.2%。2019年,越秀軌交物業項目實現合同銷售金額50.8億元,約占公司全年銷售的7%。

    林昭遠在業績會上表示,“軌交+物業”模式的成功落地,不僅讓廣州地鐵成為公司的戰略性股東,也使公司增加了315萬平方米的土儲,這種模式應該會成為公司未來發展的一個重要模式。

    興業證券認為,隨著廣州地鐵更多新建站點落成,預計與越秀地產合作項目數量會持續增長,成為越秀未來每年穩定的銷售貢獻部分。另外越秀還有150萬平米舊改項目存量。綜合計算,公司的待結轉貨值高達886億元,為未來業績穩步釋放提供了基礎。興業預計,越秀2020和2021年的核心凈利潤將分別達44、55 億元,分別同比增長26%、23%。

  低負債、低杠桿

    在實現高增長、高盈利的同時,越秀地產的負債和借貸成本仍處于業內合理水平。

    2019年,越秀地產的凈負債率達75.2%,同比增長14個百分點。億翰智庫指出,凈負債率的上升與該公司積極拿地存在較大的相關性,但與top50房企平均凈負債率相比,總體仍然保持在合理的區間。

    融資方面,越秀地產憑借穩健的財務盤面和良好的資信,在境內外發行了多筆低成本債券。

    2019年5月29日,越秀地產完成發行25億元公司債券,其中3年期票面利率為3.85%,5年期票面利率為3.93%。10月11日,越秀地產發行的15億元2019年第二期公司債券上市買賣,期限為5年,票面利率為3.60%。據統計,2019年,越秀地產在境內成功發行各類債券共73億元,期限介于三至五年,發行利率在3.6%至4.03%之間。公司整體平均借貸成本4.93%,遠低于2019年房企新增融資成本7.07%(克而瑞數據)。

    償債方面,截止2019年底,越秀地產持有現金約301.9億元,同比上升11.2%。現金短債比達4.2,完全覆蓋一年內到期債務,短期內沒有償債壓力。而在2018由標準地產研究院出具的《中國規模房企現金短債比排行榜》中,越秀地產以3.8的現金短債比,位居榜單第八位,僅次于中海、華潤龍湖等房企。

    克而瑞認為,在融資方面,越秀融資成本較低,融資渠道趨多元化。在償債能力上,該公司總體處于行業領先水平,債務結構穩健。

  ?疫情之后

    業績會上,各大媒體關注的另一個重點,就是疫情是否會打亂越秀地產原有的經營計劃。

    “目前除了湖北地區的銷售案場還沒有開放,其他地區基本上全部開放了。工地復工也是一樣,目前除了湖北地區外,公司其他城市在建項目的工地復工率,大概是85%以上。”林昭遠表示,隨著內地疫情逐步減緩,來現場看房的人流是在逐漸回暖之中。而且公司也提前做好了一些準備,如果市場有爆發性增長,公司會有足夠的貨量去供應。林昭遠強調,公司在湖北地區的土儲占比不超過10%,從影響的角度,不是太大。

    而針對公司今年的投資計劃是否會作調整,林昭遠坦言,從經濟和人口角度出發,公司還是會持續將武漢作為重要的區域來發展的。而從整體戰略來看,新的一年,公司大概安排了300個億的投資額計劃。

    “另外在投資上,公司總體的原則是保持合理的投資強度,保現金流,保杠桿,更好地把握住增儲的機會,獲取優質土地。”林昭遠表示。會上,林昭遠還介紹了公司新業務的發展情況。其稱目前越秀地產的養老業務有9個項目、4000多個床位。而廣州目前有6個項目,其中4個項目在運營中,一共1300多個床位。“到今年年底還會有幾個新增的項目,這也是公司從戰略角度要堅定發展的產業。”林昭遠續稱。

    在談及長租公寓業務時,林昭遠坦言,雖然公司的發展節奏有點慢,但作為國有背景的企業,國家鼓勵租賃政策,公司還是會積極響應。


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