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土地市場乍寒已暖,一線城市率先復蘇

2020-03-18 來源:21世紀經濟報道
 
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 “一個本來只想考及格的學生,竟然考出了100分。”

  這句話用來形容蛇口太子灣再合適不過。作為深圳疫情穩定后第一個開售的千萬豪宅項目開發商原本抱著試試看的態度,沒想到購房人熱情高漲,開盤即售罄。

  不僅是深圳,不僅是豪宅,這樣好賣的房子還有很多。3月份,隨著售樓處逐漸開放,一線城市的不少項目迎來了開門紅。

  另一邊廂,未受疫情影響,開發商從2月就重回土地市場,在線拍地,上海廣州接連拍出地王,央企、國資房企表現積極。

  2月份以來寬松的流動性和地方調控政策,支撐著開發商對后市的樂觀;3月16日,美國將聯邦基金利率區間降至0-0.25%,全球超級寬松開啟,更加劇了國內對于地產資產的信心。

  開發商們普遍預計,在房住不炒基調下,今年政策將整體寬松,不排除地方有更多的支持方案出臺;融資也對開發商大幅放開,境內公司債井噴。

  不過從企業層面來看,這些利好將更多地集中到大型房企身上,行業“大魚吃小魚”難以避免。

  受疫情影響,多位業內人士預計今年樓市銷售金額將呈負增長;多家房企已經調低了年度銷售計劃,不再追求規模增速,而是將現金流平衡放在首位。

  一線樓市再現局部“搶購”

  2018年深圳“5000萬蹲”的搶豪宅故事猶在眼前,在新冠疫情期間,類似的情節也在上演。

  3月7日,蛇口太子灣·灣璽開盤,單價8-11萬,總價2000萬起、最高超過5000萬,70套公寓當日清盤,12分鐘賣了3.6億。

  原本佛系的開發商徹底興奮了。3月13日,灣璽趁熱打鐵推出14套房源,4200萬/套起步,僅8秒就售罄,賣出6億。

  豪宅如此,剛需盤也有代表。3月16日晚,沙井萬科星城開盤,288套公寓僅用7分半鐘售罄,收金近3億。

  如果說深圳是因為去年底的熱度持續,那么北京樓市的復蘇就更為明顯。

  據第三方機構中原地產調查,北京3月以來至少有40多個項目出現多套房成交;3月第二周成交23.04億元,環比上漲30%。

  3月第二周的上海新建商品住宅成交68149平方米,環比上漲26.10%;全市總計成交578套新房。這是自1月下旬以來,新房單周成交量最高的一周。

  同時,受疫情阻撓線上選房依然火爆。新一線城市杭州熱度超過了廣州,萬科天空之城196套房源三個半小時售罄。3月杭州預計有64個樓盤入市。

  宅家已久的人們迫切地走出來看房、買房,這股“搶購潮”也早已在土地市場中蔓延。

  中指研究院數據顯示,雖然前兩月銷售成績不佳,但是一線城市的土地市場卻呈現出異然的境況。前兩月北京和上海的土地出讓金額分別達到673億元和619億元,排在前兩位,土地出讓金額TOP10城市仍集中在一二線城市。

  TOP10企業1-2月拿地總額1413億元,占TOP50企業的49.4%,國企、央企依舊是拿地主力。綠城在2月拿地最多,總共拿下10宗地,總金額達271億。

  華潤置地排在第二,2月在北京買下3宗土地,耗資171億元,其合作對象為中交、住總、首開和北科建。

  這樣的情景一直延續到了3月。中原統計顯示,3月截至9日,合計成交過5億地塊20宗,杭州最為火熱,售出4宗地塊共79萬平方米。

  值得注意的是,此輪復蘇無論是銷售還是土地市場,都更集中于一線城市,北京、上海這兩個壓抑已久的城市表現最為明顯。

  而疫情期間突至的這波熱潮,業界普遍認為與疫情下流動性寬松有關。2月,央行下調了1年期MLF利率10個基點,3月再定向降準共釋放長期資金5500億元。

  隨著16日美國的超級量化寬松計劃出爐,方正證券首席經濟學家顏色表示,今年或還有兩次降準機會。

  中原地產分析師張大偉認為,降準緩解了房企資金壓力,有利于樓市降幅放緩,也讓那些資金充沛的開發商更有余力去買地。

  同時,降準之下房貸利率下行,也刺激了需求。58安居客房產研究院首席分析師張波認為,2月份央行調整了LPR報價,購房者房貸利率會減少,拉動市場提升。

  房企生存和安全更重要

  在調研過程中,一些開發商對突然涌上門的購房者顯然沒有預期,連稱沒有想到。

  “原本以為過了3月人們才會來看房,我們近期重點都還在線上推廣。”一家在2月份線上賣房非常活躍的開發商人士坦言,公司現場售樓處準備不足。

  不過,放在整個城市甚至全國的背景下來看,3月以來這波熱情買房的人仍然是少數,樓市整體難言回暖,有些人期待和去年一樣的“小陽春”,還遠沒有到來。

  張波預計,從商品新房角度,4月份的成交量同比去年可能會接近或持平。

  這一判斷顯得樂觀。對于當下及今年的市場,目前業界分歧仍然較大。

  據不完全統計,疫情期間,全國20余個省市相繼出臺針對房地產的 “救市”幫扶舉措,主要是幫開發商緩解資金壓力。

  但其中的一些舉措被叫停。比如駐馬店因降低首付比例政策被約談等,同時海南省在疫情期間加碼調控,推出全省域現房銷售。

  深圳市房地產中介協會認為,高層在疫情期間,多次約談對樓市“松綁”過度的城市,顯示“房住不炒”以及不會將房地產作為短期刺激經濟的手段,這一基調沒有改變。

  對于行業而言,在疫情結束后,市場不會出現“報復性上漲”行情,“慢牛”才是未來市場的“新常態”。

  張大偉則稱,房住不炒意味著限購、限貸、首付放開這類重磅政策難以出現,從而制約著樓市上行的空間。隨著疫情的演變,甚至不排除有些城市會出現下跌。

  在疫情影響一季度銷售、占比全年超10%的情況下,多數業內大佬認為今年市場總量很難再增長,預計會在去年近16萬億的基礎上下降,也就是說,會出現十年來的首次負增長。

  房企們對今年的業績目標也沒有那么樂觀。時代中國、越秀地產等紛紛調低了年度目標。越秀計劃同比增11.2%,時代計劃僅增5%。

  對他們而言,速度已不重要,重要是的生存和安全。越秀地產董事長林昭遠表示,疫情發生以來,公司的首要原則就是確保現金流平衡,銷售鋪排和投資計劃都要匹配現金流。

  3月17日晚,萬科發布2019年財報,管理層也強調了現金流管理的重要性。


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